由“綠色建筑”引發(fā)的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)之可靠性改進(jìn)的探討

“綠色建筑”已成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)

        為了提升建筑的形象（提高租賃及轉(zhuǎn)售的價(jià)值）和降低未來(lái)的能源消耗（節(jié)能），衡量國(guó)內(nèi)項(xiàng)目業(yè)主成功與否的關(guān)鍵在于為建筑在設(shè)計(jì)及施工階段獲得綠色認(rèn)證。目前，全國(guó)范圍內(nèi)已獲得美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）的建筑有77棟；獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)（GBDL）的有52棟。與此同時(shí)，還有數(shù)百家樓宇建筑正等待認(rèn)證審核中。美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）及其他國(guó)際認(rèn)證比較受?chē)?guó)際業(yè)主和高端物業(yè)的歡迎；而國(guó)內(nèi)政府項(xiàng)目則更注重成本和要求相對(duì)較低的地方建筑認(rèn)證。從宏觀角度看，第十二個(gè)五年計(jì)劃的出臺(tái)也推動(dòng)了整個(gè)建筑市場(chǎng)未來(lái)的快速發(fā)展。
        “綠色建筑”的核心不僅僅只是工程計(jì)算，更重要的是對(duì)設(shè)計(jì)的“整合”，其中包含：
        明確長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)及生命周期成本
        預(yù)測(cè)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的技術(shù)因素
        遵循理性的決策流程
        評(píng)估及監(jiān)測(cè)后期的運(yùn)營(yíng)狀況
        由此可見(jiàn)，綠色認(rèn)證也能完善現(xiàn)有建筑的運(yùn)營(yíng)評(píng)級(jí)體系。

科技的影響

        相對(duì)其他國(guó)家，高科技的吸引力在中國(guó)尤為凸顯。買(mǎi)家一般都傾向于選擇技術(shù)含量較高的解決方案，認(rèn)為只要擁有正確的設(shè)備就能解決所有的問(wèn)題。對(duì)于硬件而言，這個(gè)理論的確不假。但就服務(wù)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)情況恰恰與之相反。通常來(lái)說(shuō)，有形的設(shè)備比較容易銷售并且還能獲得不錯(cuò)的利潤(rùn)；而單純的服務(wù)不但難以被市場(chǎng)接受，較高的價(jià)格也能以被客戶所理解（客戶會(huì)反駁：你們一天所需的花費(fèi)相當(dāng)于我工程師一個(gè)月的工資，為什么要雇用你們？）。在此基礎(chǔ)上，Siveco便開(kāi)創(chuàng)了以專家服務(wù)和高科技工具相結(jié)合的商業(yè)模式。
        在綠色建筑領(lǐng)域，人們盲目追求高價(jià)高科技設(shè)備不但沒(méi)有在節(jié)能方面取得多大進(jìn)展，卻反而成就了諸多硬件廠商的成功。隨著現(xiàn)代化的不斷推進(jìn)，我們能從日常工作、“責(zé)任事故”中獲得許多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)此加以分析便能形成促使我們改進(jìn)的良性循環(huán)，而這也就是Siveco多年來(lái)始終致力于推廣的具有“中國(guó)特色”的維護(hù)改進(jìn)。

客戶案例

        經(jīng)驗(yàn)證明，實(shí)際工作往往不同于與最初的設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)。接下來(lái)，就讓我們來(lái)看幾個(gè)真實(shí)的案例。
        對(duì)一改造住宅進(jìn)行設(shè)施評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，其暖通系統(tǒng)不但尺寸存在嚴(yán)重問(wèn)題（非常常見(jiàn)），而且年久失修、骯臟不堪。熱泵糟糕的運(yùn)行情況對(duì)空調(diào)性能造成了很大的影響，從而導(dǎo)致了整體系統(tǒng)運(yùn)行效率低下，住戶的體感舒適度不佳（理想室溫為：夏季29度、冬季15度），電費(fèi)支出過(guò)高。

        能源管理系統(tǒng)已儼然成為綠色建筑的標(biāo)志性特征。針對(duì)某商用建筑進(jìn)行評(píng)估后得知，雖已安裝了能源管理系統(tǒng)并成功上線使用，但由于缺乏相應(yīng)的技能和樓宇運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，該系統(tǒng)實(shí)則并未被管理團(tuán)隊(duì)用來(lái)開(kāi)展糾正性維護(hù)工作。由此可見(jiàn)，現(xiàn)代化的建筑還是需要現(xiàn)代化的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行管理。
        話分兩頭。某大型物業(yè)運(yùn)營(yíng)商及顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)由于輕信了高科技技術(shù)所能帶來(lái)的巨大收益，不惜血本為其所有站點(diǎn)都配備了一套十分先進(jìn)的中央樓宇管理系統(tǒng)（BMS）。數(shù)年之后，針對(duì)該項(xiàng)目的審計(jì)結(jié)果卻令人大跌眼鏡：除最基本的且無(wú)法正常運(yùn)作的樓宇自動(dòng)化模塊外，BMS系統(tǒng)實(shí)則并未全部交付上線，而且也根本無(wú)法生成任何能源消耗報(bào)表。
        幾年前，為了表達(dá)跨國(guó)企業(yè)對(duì)環(huán)境的關(guān)注，我們受雇為某頂級(jí)研發(fā)中心（由國(guó)際知名建筑大師設(shè)計(jì)）進(jìn)行了維護(hù)審計(jì)。一張拍攝于開(kāi)幕當(dāng)天的照片，無(wú)情地揭示了該項(xiàng)目在兩年運(yùn)行之后設(shè)施嚴(yán)重老化、以及HVAC低效等問(wèn)題。除了設(shè)計(jì)師當(dāng)初沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的施工因素之外，該建筑設(shè)施的整體維護(hù)計(jì)劃也必須重新設(shè)計(jì)。
        那獲得美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）就意味著實(shí)現(xiàn)了節(jié)能目標(biāo)了嗎？一份針對(duì)100棟擁有美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）的商務(wù)大樓所做的調(diào)研顯示：就能源消耗而言，他們花費(fèi)的確要比同類型建筑的平均水平低18至39個(gè)百分點(diǎn)，但有30%的LEED建筑在能源這塊的費(fèi)用要遠(yuǎn)高于同類其他樓宇！請(qǐng)注意，我們正在談?wù)摰氖且勋@得美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）的，專為節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)建造的建筑設(shè)施。但令人震驚的是其中的三分之一居然無(wú)法達(dá)成這一設(shè)計(jì)初衷。因此，這也就證明了通過(guò)執(zhí)行正確的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方法，為了達(dá)到在單一樓宇層面的改進(jìn)目標(biāo)我們需要做得工作還有很多。
        上文描述的內(nèi)容并非只在國(guó)內(nèi)發(fā)生，同類能體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)差異的案例在其他國(guó)家也有發(fā)現(xiàn)。只是在管理水平仍處于起步階段的情況下，這種差距在國(guó)內(nèi)尤為明顯。

另一方面

        尚不成熟的市場(chǎng)也賦予了我們改進(jìn)的沃土：看似簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)及維護(hù)工作能對(duì)節(jié)能及可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)巨大的影響（不僅可以降低運(yùn)營(yíng)成本，還能延長(zhǎng)設(shè)備及樓宇的生命壽命期，減少相應(yīng)的資本支出）。這是具有“中國(guó)特色”維護(hù)改進(jìn)的另一面。

        對(duì)于各類建筑而言，傳統(tǒng)的維護(hù)改進(jìn)項(xiàng)目通常是通過(guò)節(jié)能來(lái)產(chǎn)生投資回報(bào)的。某汽配供應(yīng)商所開(kāi)展的漸進(jìn)式的預(yù)防性維護(hù)使得工廠的電費(fèi)逐漸減少，并在一年內(nèi)就獲得了投資回報(bào)。在這個(gè)案例中，沒(méi)有投資豪華的硬件設(shè)備，沒(méi)有任何綠色認(rèn)證，有的只是規(guī)范的操作流程和最佳的工作實(shí)踐。
        我們的某一客戶是其所在工業(yè)園區(qū)排名前10的能源消耗大戶。迫于降低能耗的壓力，他們決定安裝測(cè)量?jī)x表來(lái)進(jìn)行至少6個(gè)月以上的能耗追蹤記錄，并針對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后制定出一套行動(dòng)方案。同時(shí)，工廠還開(kāi)展了一次技術(shù)評(píng)估并使用國(guó)際參照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行橫向比較。這一系列改進(jìn)計(jì)劃簡(jiǎn)單科學(xué)、突出重點(diǎn)、目標(biāo)明確、花費(fèi)低廉。根據(jù)實(shí)際情況，他們執(zhí)行了諸如：改變了設(shè)備自動(dòng)化規(guī)則；重新審查了設(shè)計(jì)原型；更改了設(shè)備連接；將節(jié)能與績(jī)效掛鉤等舉措，從而節(jié)省了近20%的能耗。除此之外，最主要是還解決了裝置安裝5年之前的殘存問(wèn)題。

保持設(shè)計(jì)性能的可持續(xù)性

        如何保持設(shè)計(jì)性能的持續(xù)性從而來(lái)延長(zhǎng)樓宇的壽命期？如上所述，第一步顯然是要理解運(yùn)營(yíng)與維護(hù)將對(duì)建筑產(chǎn)生的巨大影響。
        而對(duì)業(yè)主有著神奇吸引力且適用于設(shè)計(jì)和建設(shè)階段的技術(shù)工具和綠色認(rèn)證也同樣能提升建筑的運(yùn)營(yíng)水平。

        神奇的標(biāo)識(shí)

        一旦所謂的“綠色建筑”運(yùn)營(yíng)不當(dāng)變成了“棕色”，那除了設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)識(shí)外，還應(yīng)對(duì)建筑后期管理設(shè)定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)標(biāo)識(shí)。美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證（LEED）對(duì)其現(xiàn)有建筑物有著自己運(yùn)營(yíng)及維護(hù)的評(píng)級(jí)系統(tǒng)。同樣，中國(guó)綠色建筑標(biāo)識(shí)（GBL）也有自己的運(yùn)營(yíng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括了建筑管理的各個(gè)方面：清潔及維護(hù)（化學(xué)品的使用）、回收計(jì)劃、外觀保養(yǎng)計(jì)劃、評(píng)估監(jiān)測(cè)和系統(tǒng)升級(jí)。因此，企業(yè)尋求運(yùn)營(yíng)及維護(hù)的綠色認(rèn)證實(shí)則有助于激勵(lì)自身的團(tuán)隊(duì)并明確管理目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，也能在提升今后建筑的形象。

        神奇的技術(shù)工具

        運(yùn)用高科技作為運(yùn)營(yíng)及維護(hù)改進(jìn)的驅(qū)動(dòng)工具已成為Siveco業(yè)務(wù)的核心。但不幸的是，憑借我們多年參與案例和評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)表明：技術(shù)項(xiàng)目只是達(dá)成管理目標(biāo)的工具，一切以IT為導(dǎo)向的項(xiàng)目注定會(huì)以失敗而告終。此外，人們總以為高科技的使用就能使設(shè)備擺脫人的影響自動(dòng)地良好運(yùn)轉(zhuǎn)，但現(xiàn)實(shí)情況卻恰恰與此相反，科技僅僅只是輔助維護(hù)人員提高維護(hù)能力的工具而已。事實(shí)證明，以高科技為驅(qū)動(dòng)的解決方案在國(guó)內(nèi)的接受程度非常高（采購(gòu)決策），Siveco最新的移動(dòng)解決方案就是一個(gè)絕佳案例。除輔助日常工作之外，它的使用不僅能確保技術(shù)人員真正抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展預(yù)防性維護(hù)，還為現(xiàn)場(chǎng)工作與最終決策之間構(gòu)建起了一條信息互動(dòng)的橋梁。
        欲了解更多有關(guān)移動(dòng)技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用，請(qǐng)閱讀本期客戶案例：利用Siveco云計(jì)算移動(dòng)解決方案提升維護(hù)工程服務(wù)質(zhì)量或“利用摩托羅拉手持移動(dòng)終端優(yōu)化技術(shù)人員的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)工作”。同時(shí)，為了擴(kuò)充相關(guān)話題，有興趣的讀者也可參考“Siveco聯(lián)手法國(guó)彩虹為物業(yè)業(yè)主提供智能化的樓宇監(jiān)控和管理系統(tǒng)”一文。

物業(yè)管理服務(wù)：隧道盡頭的一抹亮光

        除了能降低直接成本和精簡(jiǎn)員工數(shù)量外，業(yè)主們通常會(huì)采用的外包物業(yè)服務(wù)的做法其實(shí)根本不能解決任何問(wèn)題，較高的風(fēng)險(xiǎn)和諸多的不確定性依舊是業(yè)主需要面對(duì)的問(wèn)題。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商與業(yè)主本質(zhì)上面臨的是完全相同的問(wèn)題，即技能、實(shí)施方法和預(yù)防性維護(hù)理念的缺乏。迫于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這類外包商的利潤(rùn)空間非常有限，因此導(dǎo)致他們無(wú)法投入更多的資金來(lái)改進(jìn)現(xiàn)在的工作，從而導(dǎo)致了服務(wù)質(zhì)量低下的惡性循環(huán)。但市場(chǎng)上節(jié)能服務(wù)公司的出現(xiàn)徹底改變了這一局面，由于利潤(rùn)狀況好于前者，因此這類公司也更愿意來(lái)承擔(dān)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
        希望實(shí)現(xiàn)改進(jìn)的需求主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及他們隸屬的物業(yè)管理部門(mén)。這類公司資金豐沛、擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)、人才濟(jì)濟(jì)，因此他們有能力也愿意利用對(duì)綠色認(rèn)證和技術(shù)工具在改進(jìn)項(xiàng)目上進(jìn)行投資。在經(jīng)歷了錯(cuò)誤和失敗后，越來(lái)越多的行業(yè)巨頭正朝著這個(gè)正確的方向前進(jìn)。而作為最大的資產(chǎn)擁有者，中國(guó)政府希望通過(guò)十二五計(jì)劃實(shí)現(xiàn)國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。比起其他國(guó)家，中國(guó)未來(lái)的綠色項(xiàng)目將越來(lái)越多。
        這一趨勢(shì)將永遠(yuǎn)改變整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展結(jié)構(gòu)，在某種程度上，沒(méi)有任何國(guó)際投資商能夠做到。我們已經(jīng)目睹了本土開(kāi)發(fā)商勇于創(chuàng)新向前的創(chuàng)舉（詳細(xì)請(qǐng)見(jiàn)客戶案例：長(zhǎng)城物業(yè)的3G時(shí)代），Siveco有“中國(guó)特色”的維護(hù)理念再次在物業(yè)管理市場(chǎng)上創(chuàng)造了歷史。